DISCvision krijgt, versterkt door de komst van Herman Kok, vaker vragen met een internationale context. Deze vragen lopen van concreet advies op een project, inspirationele presentaties naar het inhoudelijk organiseren van internationale studie reizen. Om onze klanten te bedienen wordt deelgenomen aan diverse expertpanels, de ‘Across Advisory Board, ULI en vele andere contacten. In deze bijdrage geeft Herman u inzicht in zijn bevindingen over het rapport “Emerging Trends in Real Estate 2025 Europe – Charting New Horizons”. Het rapport is geïnitieerd door ULI Urban Land Institute en PWC en is recentelijk uitgekomen. De link naar het rapport mogen wij met u delen.
Het is interessant om te zien hoe decision makers bij verschillende vastgoedpartijen aankijken tegen de markt en waar de kansen en de zorgen worden gezien. De huidige marktcyclus en de aandacht voor ESG duiden op een grotere noodzaak voor aandacht voor het perspectief op het product vanuit de eindgebruiker, waarbij de vraag is: voor wie staat het vastgoed er?
Nu de storm van hoge inflatie en hoge interesten van de afgelopen jaren wat is gaan liggen en renteniveaus wat zijn gedaald, is de focus qua zorgen vooral op politieke instabiliteit: zowel op het wereldtoneel, als op Europees en binnenlands niveau. Ook regelgeving ten aanzien van duurzaamheid en carbon-neutral zal naar verwachting leiden tot meer volatiliteit. In het algemeen, de stemming is voorzichtig optimistisch, alhoewel valt te bezien hoe de overwinning van Donald Trump bij de Amerikaanse presidentsverkiezingen dit nog meer zal beïnvloeden.
Nog meer dan in het verleden zal de context van winstgevendheid en continuïteit bij vastgoedondernemingen komen te liggen op “debt, demographics, decarbonisation, deglobalisation, and digitalisation.” Meer dan tweederde van de ondervraagde decision makers is komend jaar bezorgd over het halen van de vereiste CO2 doelstellingen. Maar men ziet wel dat men vooruit moet: “You simply need to comply with Environmental, Social & Governance (ESG) standards to ensure stable valuations.”
En dat in marktomstandigheden die vanwege de hoge rentes en stijgende kostenstructuren niet eenvoudig zij, zoals geïllustreerd door een respondent in het rapport: “For the first time in 20 years, you’ve got negative leverage. You’re borrowing at 6 percent or 7 percent, in theory buying at 5 percent, which means you’ve got to believe rental growth is going to be higher than inflation. That’s difficult to envision.”
Op Europees niveau zijn vooral de verwachtingen omtrent data centres, infrastructuur voor nieuwe energiebronnen, logistiek, en verschillende residentiele deelmarkten als studentenhuisvesting en ouderen huisvesting positief. De verachtingen ten aanzien van winkelcentra, highstreets, en suburbane kantoren blijven, niet geheel verrassend, achter.
Het rapport Trends in Real Estate 2025 laat zien hoe divers de residentiele sector is. Gezondheid en welzijn voor eindgebruikers wordt steeds belangrijker. Ook wordt het operationeel beheer steeds belangrijker. Bij verschillende residentiele formats, waaronder studentenhuisvesting, wordt steeds vaker een combinatie van vastgoed en service platforms aangeboden. Studentenhuisvesting is onder beleggers de meest populaire vorm van residentiele belegging. “A new generation of Europeans are taking full advantage of the fact that they can study and work anywhere they want in the EU.”
Een groot en groeiend probleem blijft de ontwikkeling van betaalbare woningen. Het is duidelijk dat de markt op basis van de huidige kostenstructuur dat niet alleen kan doen: “The right balance has not yet been found. Construction costs are too high to build low-cost residences without any kind of incentive.”
In het PWC/ULI rapport wordt ook duidelijk dat retail echter een ‘mixed bag’ is met grote verschillen tussen de sub-categorieën. Retail stelt ook specifieke knowhow qua asset management en operationeel beheer. De beste retail parks en outlet centres, en ook convenience retail, vooral supermarkten, worden gezien als goede mogelijkheden met stabiele rendementen. Winkelcentra worden deels ten onrechte gezien als complex en risicovol. Sommige goede assets veranderen van eigenaar tegen hele lage prijzen: “We see evidence of high-quality retail assets with de-risked capital structures trading at very high yields.” Gezien het feit dat er in de volwassen markten bijna geen winkelcentra meer worden ontwikkeld, zal een goed functionerend winkelcentrum op een goede plek een stabiele cashflow bieden.
Ook geeft het rapport aan dat mixed-use als een belangrijke kans wordt gezien door actieve beleggers: “If you buy a shopping centre, and build 250 homes on top, you create tremendous synergies.”
In de beoordeling van steden als investeringsbestemming zijn toch wel wat verschuivingen ten opzichte van vorig jaar te zien. Parijs, Amsterdam, Lissabon, en Milaan doen een stapje terug in de ranking, terwijl Madrid, München, Frankfurt, en Hamburg een stapje vooruit doen. Liquiditeit en groeiprognoses beïnvloeden scores vooral in positieve zin. Dit geldt voor steden in Centraal Europa en de Nordics (groei), en ook in Duitsland (liquiditeit). Angst voor regelgeving, vooral in de residentiele sector, beïnvloedt dit jaar de score negatief. Dit geldt voor verschillende steden in Zuid-Europa, in het Verenigd Koninkrijk, en ook voor een stad als Amsterdam.
Emerging Trends in Real Estate 2025 in Europe door PWC en ULI geeft een goed beeld van de dilemma’s waar vastgoedprofessionals het komend jaar mee te maken krijgen en wat de verwachtingen zijn. Duidelijk is dat vastgoedinvesteringsbeslissingen niet evident zijn. Succes en falen liggen dicht bij elkaar. En de marktcyclus als corrigerende factor die veel beslissingen recht trekt is momenteel niet sterk. Daarnaast, marktdata worden met de toenemende consolidatie bij data-providers duurder. Goed onderzoek ter ondersteuning van besluitvorming is daarom noodzaak. waarbij de vraag is: voor wie staat het vastgoed er? Een goede inzage in gebruikers en hun voorkeuren is hierbij essentieel. Dit gaat verder dan de klassiek socio-demografische benadering maar gaat vooral in op leefstijlverschillen.
Voor meer vragen kunt u contact opnemen met Herman Kok.
Het PWC/ULI rapport is te downloaden via de link https://www.pwc.com/gx/en/industries/financial-services/assets/emerging-trends-real-estate-2025.pdf
