De afgelopen weken zijn de plannen van de gemeente den Haag om  naast de oude binnenstad een nieuw stuk Haags centrum te bouwen weer volop in het nieuws geweest. Omroep west en de NOS koppen: Skyline Den Haag verandert door hoogbouw: ‘Stad kan forse groei aan’.

Met verschillende nieuwe woontorens krijgt de skyline van Den Haag een innovatief en ander gezicht waarmee ook  ‘de stad op ooghoogte’  – de beleving en de verblijfswaarde van de openbare ruimte – door de vele projecten van Den Haag Nieuw Centrum verrassend anders zal zijn. Essentieel voor een duurzaam succesvolle ontwikkeling van het gebied is dat er voor wordt gezorgd dat dit nieuwe gebied interessant en aantrekkelijk wordt voor de grote variëteit aan gebruikers: bewoners, werkenden, en studenten die aan de hogeschool studeren. Geen run maar een fun gebied. In dit artikel zetten we de ontwikkeling van het nieuwe centrum in Den Haag naast een inspirerend voorbeeld van een vergelijkbare ontwikkeling aan de Potsdamer Platz  in Berlijn. Welke lessen kunnen we daaruit leren?

De ontwikkeling in Den Haag.

Hollands Spoor – en samen met BSP (nu Sweco) naar het hele CID gebied in Den Haag. Vanuit leefbaarheid en leefstijlperspectief een interessant en uitdagend gebied, dat van een gebied gedomineerd door kantoren en een zwak functionerende mall zal evolueren tot een gebied met wonen, werken, en studeren. In 2040 zullen naast de 85.000 inwoners in het Central Innovation District dagelijks 82.000 medewerkers naar  de kantoren van bedrijven, ngo- of overheidsorganisaties  komen en 38.000 studenten de kennisinstellingen bezoeken. Deze mix van functies leidt daarmee ook tot een vrij specifieke samenstelling van de verschillende gebruikersgroepen die, mits goed benut, kansen biedt om te komen tot een succesvol grootstedelijk gebied. Den haag Nieuw Centrum krijgt met deze nieuwe gebouwen en mix van functies zonder meer een modern, dynamisch en grootstedelijk karakter. Dit leidt echter niet automatisch tot een aantrekkelijk en sfeervol gebied waar mensen graag in hun vrije tijd willen verblijven, met het risico op een kil en onderbenut straatniveau als resultaat. Het concept en de programmering van de te ontwikkelen plinten, openbare ruimte, en straten zal als startpunt voor de gebruiks- en belevingswaarde van het gebied sterk bepalend zijn.

De plannen voor de ontwikkeling van het CID gebied, kunnen door de omvang en mix aan functies grotendeels gepositioneerd worden aan de linkerkant en onderzijde van het DISC model. Dit vooral als gevolg van het wonen in hoogbouw appartementen en de mix tussen bewoners, werknemers en studenten die dagelijks in het gebied komen.
Voor een sfeervolle ambiance en gezelligheid is het van belang om naast de formele en meer taakgerichte  doelgroepen aan de linkerkant van het DISC model (de doelgroepen Rood, Paars en Blauw) ook een goede balans met relationeel ingestelde leefstijlgroepen (Oranje, Geel en Lime) aan de rechterkant van het model  te krijgen. Het is zeker niet vanzelfsprekend dat deze balans ook in het CID gebied ‘als vanzelf’ snel zal ontstaan.

Aan de hand van het DISC model kunnen we dit als volgt weergeven:

De (her-)ontwikkeling van de Potsdamer Platz  in Berlijn
Een interessant voorbeeld van een groter transformatie gebied waar veel energie is gestoken in het creëren van een goede balans tussen de verschillende functies is de Potsdamer Platz  in Berlijn, een van de plekken die bezocht zijn tijdens de recente KERN studiereis naar Berlijn. De focus is vooral gelegd op de openbare ruimte, de straten, en alle voorzieningen in de plinten die de verschillende functies en blokken in gebied aan elkaar kunnen koppelen en daarmee de potentiële synergie tussen de functies in het gebied optimaliseert.

Belangrijk onderdeel van de ontwikkeling rond Potsdamer Platz was het door ECE ontwikkelde en in 1998 geopende winkelcentrum Potsdamer Arkaden van 40.000 m2, onderdeel van een grote ontwikkeling met in totaal 270.000 m2 verdeeld over 17 bouwblokken waaronder woningen, kantoren, een casino en een theater.

Het winkelcentrum in 1998 was een traditionele mall over drie lagen en grotendeels naar binnen gekeerd. Het totale gebied was vormgegeven als een ensemble van stedelijke blokken met er tussenin verbindingsstraten. Tezamen met het aan de andere kant van het plein gelegen nieuwe op leisure georiënteerde Sony Center ontstond er de nodige synergie.

Met de komst van de Mall of Berlin in 2014 met bijna 100.000 m2 verhuurbaar oppervlak, gelegen aan de direct met de Potsdamer Platz in verbinding staande Leipziger Platz, veranderde het retail landschap drastisch. De Potsdamer Arkaden, inmiddels ruim 15 jaar oud, verloren in vergelijking met de nieuwe mall hun relevantie en het Sony Center kwam meer en meer gedateerd over. Er was geen synergie en weinig verblijfskwaliteit.

In 2016 kocht de Canadese Brookfield Property Group in een joint-venture met KIC Korean Investment Corporation het Potsdamer Platz complex. Samen met eigenaar Brookfield ging asset manager ECE op zoek naar oplossingen en een nieuwe strategie voor het gebied. De essentie van het plan: Een mix aan werkplekken, wonen, winkels en vermaak in een stedelijke context met een goede ov- en auto-ontsluiting.

De belangrijkste verbeterpunten:

-verbinden van de verschillende elementen  van het gebied,

-het brengen van synergie tussen de verschillende functies en

-verbeteren van de verblijfskwaliteit op de verschillende momenten van de dag.

Daarnaast had het winkelcentrum, 130 shops over drie lagen, een achterhaald concept.

Hier zien we een beginsituatie die overeenkomsten vertoont met de situatie in en rond de Megastores. Een introvert naar binnen gekeerd winkelgebied met weinig relevantie is. Een op zich centraal gelegen kantorengebied waarvan de potentie onderbenut, in een weinig aantrekkelijke stedenbouwkundige setting waarbij de openbare ruimte geen verbindende rol speelt tussen de verschillende functies en dat vooral als doorgangsgebied wordt gebruikt. De herontwikkeling van de Megastores en het omringende gebied is dan ook een unieke kans om te komen tot een duurzame stedenbouwkundige opzet gericht op de eindgebruiker.

Bij het Potsdamer Platz Quartier waren twee stappen essentieel: het introverte winkelcentrum werd omgevormd van een mall naar een straat waardoor veel sterker werd benadrukt dat het winkelgebied onderdeel uitmaakt van een groter geheel. Omliggende verbindingsstraten binnen het gebied werden omgevormd tot verkeersvrije of verkeersluwe straten met veel aandacht voor de voetganger waardoor de interactie tussen de gebouwen veel sterker werd. Aandacht was er voor de plinten aan de buitenkant: meer horeca en dienstverlening zodat het druktebeeld, het gemeenschapsgevoel, en de sociale veiligheid wordt versterkt. Het winkelcentrum en het totale gebied werd hiermee veel uitnodigender voor eindgebruikers en bezoekers gemaakt. Resultaat was de inbedding van het totale programma van wonen, werken, en vrije tijd in een beloopbaar stedelijk gebied van straten en pleinen. De koppeling tussen het winkelgebied en de horeca en leisure functies is  versterkt waarmee direct meer synergie is ontstaan tussen de verschillende bestemmingen. Ook werden de plinten aan de straten geactiveerd met het plaatsen van horeca en diensten, waardoor het totale straatbeeld veel levendiger is geworden.

Dit laat zien dat voor het Megastores-gebied een hoog ambitieniveau van de plintenstrategie, de programmering van retail, horeca, leisure en diensten, en een aantrekkelijke inrichting van de openbare ruimte noodzaak is. Het moet relevant zijn voor de toekomstige bewoners, en een interessante ambiance bieden voor werkenden en de studenten. In DISC termen: Een gebied dat ingericht is om naast de Urban Professionals ook de Urban Experience en Eigentijdse samenlevers te bedienen. Leefstijlen die vaker gelden als gangmakers en voor meer sfeer en verrassing kunnen zorgen.

Het winkelcentrum in Berlijn is de laatste jaren geherpositioneerd van Potsdamer Arakaden naar The Playce. In het centrum werd de passage op de begane grond omgebouwd tot overdekte straat. De mall met de publieke ontsluiting op de eerste verdieping werd opgeheven en alle commerciële ruimtes werden intern ontsloten via de begane grond. Dit resulteerde in grotere winkels met mezzanines of meerdere intern ontsloten verdiepingen, en vooral trekkers met bijzondere formats. Opvallend is de Manifesto Foodhall, een culinair walhalla met 22 outlets over twee lagen in het centrum. Maar ook de meer traditionele retailers werden uitgedaagd om met een bijzondere invulling te komen. Zo kwam hier de eerste Peek & Cloppenburg winkel die duurzaam is georganiseerd en alleen duurzame kleding verkoopt en zich daarmee onderscheidt van alle andere P&C-winkels in Berlijn. Leisure heeft veel aandacht gekregen met een Lego Discovery Store, een Lane 7 bowling en leisure center, en een Mattel entertainment. Hiermee is Potsdamer Platz als vrijetijdsbestemming nadrukkelijk op de kaart gezet, zowel voor de momenten waarop winkels geopend zijn, als in de avond.

Ook voor Den Haag Nieuw Centrum is het van groot belang om tot een aantrekkelijk programma van winkels, horeca, en leisure te komen relevant voor eindgebruiker in een stedenbouwkundige setting die is ontworpen vanuit het perspectief van de eindgebruiker en die de verschillende functies en blokken daadwerkelijk met elkaar verbindt. Geredeneerd vanuit het DISC-model, om een grootstedelijk centrum-uitstraling te kunnen krijgen zal het gebied relevantie moeten bieden aan zowel de meer taakgerichte linkerhelft van het leefstijlenmodel als de relationeel gerichte rechterhelft.

De verhuurstrategie voor The Playce in Berlijn was er op gericht is iets bijzonders te creëren dat nadrukkelijk afwijkt van de Mall of Berlin en ook elders in Berlijn niet in zijn totaliteit te vinden was. Het ondergrondse -1 niveau, dat ook aansluit op het S-Bahn en metrostation, is blijven functioneren als een convenience winkelgebied dat zich vooral richt op de mensen die in het Potsdamer Platz gebied wonen en werken, met onder meer een Rewe supermarkt, een DM Drogerie, en een Deichmann.  Resultaat is dat de Arkaden, in 2022 hernoemd tot The Playce, zich met het omringende gebied tot een levendig stedelijk gebied aan het ontwikkelen is. The Playce richt zich na de herpositionering nadrukkelijker op de ‘Urban Experience’ en de ‘Eigentijdse Samenlevers’  dan voorheen.  Het Sony Center, dan inmiddels DAS Center heet, wordt volledig gerenoveerd en krijgt nieuwe attracties.

Ook Den Haag Nieuw Centrum zal zich moeten onderscheiden  ten opzichte van de Haagse binnenstad of de Mall of the Netherlands, waarbij het weinig zin heeft om qua schaal en positionering de concurrentiestrijd met deze twee sterke locaties aan te gaan. Wel is het, als in het voorbeeld van Potsdamer Platz Quartier, van belang om een aanbod of een attractie als landmark in het gebied te hebben dat een extra motief biedt voor bewoners en werknemers om langer in het gebied te blijven en voor bezoekers om ook naar Den Haag Nieuw Centrum te komen.  Idealier voor de eindgebruiker relevant aanbod en relevante attracties met een goede aantrekkingskracht die in de binnenstad en in de Mall of the Netherlands moeilijk te plaatsen zijn en die daarmee Den Haag Nieuw Centrum aanvullende identiteit geven.

En de Mall of Berlin?
En het lijkt erop dat de Mall of Berlin, 10 jaar jong, steeds verder onder druk is komen te staan. De mall kampt met toenemende leegstand, het afgelopen jaar is het nauwelijks mogelijk gebleken om nieuwe huurders aan te trekken, terwijl er wel nieuwe retailers in The Playce bij zijn gekomen. Het centrum lijkt te groot en zal voor een oplossing ook nadrukkelijk naar herontwikkeling van een deel van de mall moeten kijken. De balans in Berlin Mitte zal niet snel omslaan richting de Mall.

The Playce Potsdamer Platz is een fraai voorbeeld van hoe het werken aan verbindingen en het doen van grondige aanpassingen in het concept een centrum met het omliggende gebied nieuwe relevantie geeft en klaarmaakt voor een nieuwe toekomst.

Enkele cijfers van de Potsdamer Platz  ontwikkeling:

Duidelijk is dat het Potsdamer Platz Quartier een interessante vergelijking voor de CID ontwikkeling in Den Haag biedt. Ook bij het Central Innovation District omvat het programma een grote hoeveelheid woningen in appartementenblokken met detailhandel en voorzieningen in de plinten. Daarnaast zullen er een hotel en congresfaciliteiten worden gerealiseerd en liggen een groot aantal kantoren en de Haagse Hogeschool in de directe omgeving.

Van belang is om deze mix van functies in het openbaar gebied goed op elkaar aan te laten sluiten. Een goed ontwerp van de verschillende gebouwen is onvoldoende om te komen tot een levendige stedelijke context die zowel de ochtend als de middag en de avond bestrijkt, zo leert de casus van het Potsdamer Platz Quartier.

Een mix aan functies op het vlak van horeca, detailhandel, en leisure met een positionering voor de Rode, Paarse, en ook Blauwe DISC leefstijlen als voornaamste vragers. De Oranje en Gele leefstijlen, de studenten en ook bezoekers aan het gebied, de dragers, zijn van belang voor de verrassende levendigheid en het aantrekken van creativiteit in het gebied. Maatschappelijke en zorgfuncties met geblindeerde façades worden beter discreet gepositioneerd, bijvoorbeeld op verdieping, om te voorkomen dat de levendigheid in straten wordt beperkt.  Een sfeervol netwerk aan beloopbare pleinen en straten waar de verschillende publieke en commerciële functies op straatniveau beleefd kunnen worden zijn van belang om tot een optimale synergie te komen.

Voor een landmark gebiedsontwikkeling als het Central Innovation District met Den Haag Nieuw Centrum is de kans het komen tot een duurzaam succesvol grootstedelijk gebied waarin de eindgebruiker, de mens, centraal staat. Het observeren van voorbeelden als het Potsdamer Platz Quartier en het gebalanceerd programmeren op basis van de verschillende leefstijlen waarvoor het gebied relevant zal zijn is een eerste stap naar een gefundeerde gebiedsontwikkeling.

U kunt het hele hier artikel downloaden

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Herman Kok of André Doffer van DISCvision.