We willen (veel) bouwen voor starters, er moeten meer ‘betaalbare’ woningen komen en we willen de doorstroming (sterk) bevorderen. In de periode 2020-2023 dalen echter de oppervlaktes van de gerealiseerde woningen substantieel. Knijpt het kleiner bouwen de mogelijkheid om te downsizen via doorstroming niet af?
Door de oplopende hypotheekrentes en de stijging van de bouwkosten wordt het steeds lastiger om de nieuwbouw doelstellingen te realiseren. Uit een eerste vergelijking van de oppervlakte van nieuwbouw woningen/appartement van 2020 tot en met de eerste helft van 2023 zien we een forse daling. Woningen met een woonoppervlak van 30 – 60 m2 of 60 – 100 m2 waren in 2020 en 2021 goed voor 38% tot 40% van de bouwproductie. In 2022 liep dit op naar 46,4% en in de eerste helft van 2023 naar 48,5%, een stijging van ruim 10 procentpunt ten opzichte van drie jaar geleden.
figuur 1 gereed gekomen nieuwbouwwoningen naar woonoppervlak 2020 – 2023 t/m Q2
Bron: Postcode.Store, bewerking DISCvision
De oplopende hypotheekrente, toegenomen bouwkosten en misschien ook de beleidsdoelen van de laatste jaren hebben tot behoorlijke verschuivingen in het aanbod van nieuwe woningen geleid.
DISCvision heeft ook in beeld bij welke DISC leefstijlen deze nieuwbouw terecht is gekomen; welke leefstijlen hebben deze nieuwe woningen betrokken? In de woningen met een oppervlakte van 31 – 60 m2 zijn vooral huishoudens met een Rode of Paarse DISC leefstijl terecht gekomen. Bij de Rode en Paarse leefstijl vinden we relatief meer 1 en 2 persoonshuishoudens die aan het begin staan van hun maatschappelijke carrière. Een kleinere – en daarmee nog enigszins betaalbare – woning op een plek waar zij graag willen wonen is voor hun nog wel een optie. Deze nieuwbouwbewoners hebben geen of nauwelijks effect op de relevante doorstroming.
Ook voor de doelgroepen Lime en Groen, vaak huurders met een relatief beperkt budget, zal een (huur)woning met een woonoppervlak van 61 – 100 m2 een optie zijn als men nu in een kleinere woning woont. Bij deze leefstijlen is er ook vaker sprake van huurwoningen van een woningcorporatie, waar ook stedelijke vernieuwing een rol kan spelen in het verhuisproces. En als men moet overwegen om vanuit een grotere woning terug te gaan naar een woning met een kleiner woonoppervlak, dan zal dit steeds vaker de verhuisbeweging tegenwerken. De psychische en fysieke hindernis wordt steeds groter.
Figuur 2: Welke leefstijlgroepen hebben de nieuwbouwwoningen betrokken? Een vergelijking van de periode 1-1-2022 t/m 30-6-2023 met de periode 1-1 t/m 31-12 2020
Bron: geografische database DISCvision
De dalingen die we in het aantal woningen met een oppervlak van meer dan 100 m2 zien, hebben vooral gevolgen voor de doorstroming van gezinnen met meerdere kinderen, en de oudere 1&2 persoonshuishoudens. De Gele leefstijl heeft in de bestaande woningvoorraad relatief vaak een woning met een oppervlak van 101 – 125 m2, terwijl in de nieuwbouw de productie van woningen met deze oppervlakte tussen 2020 en 2023 is afgenomen van 17,1% naar 13,7 %. Ook in de categorie 126 – 150 m2 (Oranje en Gele leefstijl) ligt het bouwvolume lager. Voor de Gele leefstijl is de daling van het betrekken van een nieuwbouwwoning 13,4% (2023) tegen 14,7% (2020), terwijl voor de Oranje leefstijl dit 9,7% (2023) tegen 10,3% (2020) is.
Ook de leefstijlgroepen Aqua en Blauw zijn minder sterk vertegenwoordigd onder de bewoners die de afgelopen 1½ een nieuwbouwwoning hebben betrokken. Enerzijds heeft dit te maken met de daling in het aandeel (eengezins)woningen met een oppervlakte van 126 – 150 m2 of 151 – 200 m2. Deze nieuwbouwwoningen liggen vooral in het interessegebied van huishoudens met een Blauwe leefstijl. Anderzijds is dit ook het gevolg van een krapper aanbod van appartementen met een oppervlak van 100 – 125 m2 die juist interessant zijn voor empty nesters met een Aqua of Blauw leefstijlprofiel.
Het door nieuwbouw veroorzaakte verhuispatroon zorgt er dus niet voor dat de doorverhuizing naar kleinere en meer ‘passende’ woningen in de bestaande woningvoorraad opgang kan komen.
Conclusie:
De oppervlakte van de nieuwbouwproductie zal de doorstroming naar grotere woningen en ‘downsizing’ in later levensfasen verder belemmeren. Voor huishoudens met 1 kind is het moeilijker geworden om een grotere gezinswoning te vinden, en voor empty nesters is er minder aanbod van de door hun gewenste ruimere appartementen. Het is met name het gebrek aan downsizing mogelijkheden voor de oudere empty nesters door het te klein bouwen, die de veelbesproken doorstroom in de komende jaren eerder meer dan minder zal belemmeren.
